住宅ローンは何年まで借り入れるべき？平均や最短・最長期間も紹介

住宅ローンは決断の連続です。借入額を決める。金利を決める（変動か固定か）。どの金融機関を使うか。そして「何年借りるか」。住宅ローンの4大決断要素の一つである返済年数はとても悩ましい問題です。

• 住宅ローンの最長（最短）借入期間は機関により異なる
• 一般的に最長借り入れ期間は35年
• 実際は35年で契約する人が多い
• フラット35なら15年以上から設定可能

ではひとつずつ解説していきましょう。 

このようなイメージになります。住宅ローンの借入期間を考えるときは、年齢も大きな要素だということを念頭に入れておきましょう。

国土交通省による住宅ローンの返済期間に関する調査（※1）によると、新築の返済期間の平均値は下記の通りとなっています。

※1 令和2年度 住宅市場動向調査報告書

※2 注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査

中古住宅では約25年～27年という返済期間で、新築よりも数年短い結果となりました。新築よりも安価で手に入りやすいことがその背景にあると推察されます。

※国土交通省住宅局「令和2年度 住宅市場動向調査報告書」

住宅ローンの借入年数について、短期間で返していく場合の特徴について解説しましょう。

本題に入る前に、借入金と利息について今一度復習しておきましょう。利息（利子）とは、借入金の一定比率で銀行に支払うものです。一定比率のことを金利と呼びます。金利は通常年利で表示され、年利とは1年に支払う利息の割合を指します。 

 一方、借入金そのものは元金や元本と呼ばれます。

たとえば100万円の借入金（元金）を年利1%で1年間借りるとすると、 

1年間の利息＝元金100万円×金利1%（0.01）＝ 利息1万円

となります。住宅ローンの利息計算はもう少しむずかしいのですが、この式は利息計算の基本として覚えておくとよいでしょう。

さて、借入期間を短くするとどのような影響があるのでしょうか。

• メリット：利息を抑えられる
• デメリット：返済期間を延長できない 

それではひとつずつ解説していきましょう。

借入期間は延長できないということを念頭におき、無理のない返済月額を十分検討したうえで借入期間を決める必要があります。

住宅ローンに失敗したくないなら、お金のプロに直接相談するのが成功の秘訣です。

マネーキャリアの無料相談なら経験豊富なFPに何度でも質問できます。

LINEでも予約可能な無料相談はこちらからクリック！

借入期間が長いか短いにより、メリットとデメリットがあります。実際多くの人が設定している35年という年数は、住宅ローンの最長期間となります。長い年数で借り入れるということは、どのような利点、または欠点があるのでしょうか。

• メリット：毎月の返済負担が少ない
• デメリット：利息を多く支払う

ではひとつずつ見ていきましょう。

毎月の返済額は、住宅ローンを考えるうえで重要な判断材料です。月々の返済額と借入期間をバランスよく見極めながら、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

住宅ローンは、少ない借入額を短い年数で借りることが利息の節約につながります。頭ではよくわかってはいるものの、実際限られた収入でなかなかそうもいかないですよね。できるだけコスパよく、利息を最低限に抑えつつも無理のない返済計画を立てるには、一体どうすればよいのでしょうか。

1. 何歳で完済したいか
2. 毎月の返済金額
3. 急な費用発生にも備えておく
4. 老後資金も考慮して 

賢い住宅ローン計画は、このような点に注意することが重要になります。では解説していきましょう。

返済負担率20%はいくらか

返済月額を返済負担率20%で設定するとして、世帯収入別に月額がいくらになるか一覧にしてみましょう。

右端の金額が月収の20%の金額で、住宅ローンの返済額の目安となります。

※1 国土交通省住宅局「令和2年度 住宅市場動向調査報告書」  

※2 注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査

住宅ローンの攻略ポイントは金利であるとも言われます。固定金利か変動金利か、金利選びに悩んでいる人も少なくありません。

住宅ローンの金利は、実は返済期間と密接な関係があります。解説していきましょう。

ここで住宅ローンに関するお得な制度をご紹介します。消費税に関する給付金、所得税の減額などがあります。

1. すまい給付金
2. 繰り上げ返済
3. 住宅ローンの減税 

条件さえ合えば利用しない手はありません。情報をチェックしてぜひ利用してみてください。

繰り上げ返済という言葉を聞いたことがある人も多いと思います。繰上げ返済はお得な返済方法です。一体どのようにどれくらいお得なしくみなのでしょうか。

繰り上げ返済とは、住宅ローンにおいてあるまとまった金額を返済することです。住宅ローンの借入金の内訳を「元金＋利息」とすると、繰り上げ返済は元金に対してのみとなります。

繰り上げ返済には住宅ローンの期間を短くする「期間短縮型」と期間を変えずに月々の返済額を減らす「返済額軽減型」という2タイプがあります。

繰り上げ返済のあるなしで、返済総額にどのような違いが出てくるかシミュレーションしてみましょう。

100万円を繰り上げ返済するとして、返済額軽減型と期間短縮型でどのように違うか、繰上げ返済なしと比較してみましょう。

◆試算1：10年後に100万円繰り上げ返済

【借入金：3000万円、借入期間：35年、固定金利：1.5%、元利均等返済、ボーナス返済なし】

②返済額軽減型で約20万円、③期間短縮型で約44万円の利息を節約することができました。③期間短縮型の方が利息の節約にはより効果的だということを覚えておきましょう。

借入期間の点では、③期間短縮型は約1年以上短くなりました。

◆試算2：5年後に100万円繰り上げ返済

④返済額軽減型で約24万円、⑤期間短縮型で約56万円の利息を節約することができました。5年早めたことで、それぞれ約4万円、約12万円も利息を節約することができました。

このように繰り上げ返済は利息を含めた総返済額を抑えるのに非常に有効な方法です。住宅ローンの月々の返済額は余裕を持って設定しておき、タイミングを見て繰り上げ返済をしていくのはひとつの有用な手法だと言えるでしょう。

繰り上げ返済を見越してローン計画を立てる際は、繰り上げできる金額の単位や手数料についても確認しておきましょう。長期固定金利のフラット35は、窓口では100万円から、ネットでは10万円から繰り上げ返済が可能で、手数料は無料となっています。

住宅ローンの負担を減らすための住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）という制度があります。住宅ローンが10年以上あると使える制度で、借入残高の0.7%を所得税から差し引いてくれます。

住宅ローン控除の利用要件としては、

• 自ら住んでいる
• 住宅ローンが10年以上
• 広さ50m2以上で1/2以上が居住用
• 所得金額2000万円以下

などがあります。

どれぐらい税金がお得になるか試算してみましょう。年間の所得税が20万円として計算します。

※控除される税額が実際の所得税より多い場合、住民税から控除されます。

このように、住宅ローン控除は借入残高が多いほど減税効果の高い制度となっています。

今回の記事は住宅ローンの返済年数をテーマにお届けしました。

ポイントをまとめると以上のようになります。

住宅ローンはコスパの良さも大事ですが、急な出費や老後資金なども考慮して無理のない返済計画を立てなければいけません。月々の返済額は抑え、多少借入期間は長くても積極的に繰り上げ返済をしていくことで無駄なコストを抑えることも可能です。

住宅ローンは机上で漠然と考えるよりも、シミュレーションが計画成功のカギとなります。ただやみくもに試算するのではなく、お金のスペシャリストに一任するのが効率良く失敗のない方法です。

顧客満足度93%のマネーキャリアならヒアリングの中からあなたに合った住宅ローンのシミュレーションを提供します。随時無料相談受付中で全国からオンライン可能です。
LINEで気軽に予約できるマネーキャリアの無料相談はこちらをクリック！